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成都土地市場“黑馬”再現:蒲江壽安新城低密宅地 現場實測!

作者:小編 人氣: 發布時間:2019-08-24 12:02:57
摘要:打開網易新聞 查看更多精彩圖片 自2017年以來,成都土地市場熱度攀升。2019開年德商就以17200元/㎡樓面價奪茶店子宗地,5月,禹州地產以18400元/㎡奪三圣鄉宗地,成都地價記錄更迭。6月底一場土拍中,“新晉選手”金雁以18512元/㎡競得青羊區金沙宗地,成都地價在短短一個月內再度攀升,就連遠郊的新津、簡陽、金堂等區域地價也因時而動。作為遠郊產業擔當,承接了川藏鐵路軸點功能的蒲江,估計土地
成都土地市場“黑馬”再現:蒲江壽安新城低密宅地 現場實測!

自2017年以來,成都土地市場熱度攀升。2019開年德商就以17200元/㎡樓面價奪茶店子宗地,5月,禹州地產以18400元/㎡奪三圣鄉宗地,成都地價記錄更迭。

6月底一場土拍中,“新晉選手”金雁以18512元/㎡競得青羊區金沙宗地,成都地價在短短一個月內再度攀升,就連遠郊的新津、簡陽、金堂等區域地價也因時而動。

作為遠郊產業擔當,承接了川藏鐵路軸點功能的蒲江,估計土地市場亦再難以“低調”。此次蒲江產業新城供地,被不少業內人士視為一次低價拿地時機。這宗地實況如何,我們進行了現場打探。

01

宗地基本信息

宗地位于蒲江產業新城德蒲路與德安路交匯處,出讓面積約99畝,容積率2.0,計容總建筑面積約13.3萬方。

▲宗地位置圖,圖據成都市公共資源交易中心

從現場勘查情況來看,宗地周邊道路在建或已完成建設,地塊內部平整,無拆遷等問題,地塊入手后,前期成本可把控在低水平。此外,地塊本身方正,形狀規整,出讓面積較大,加上較低的容積率,適合低密改善產品的打造。

▲宗地現場實拍圖

宗地以北為天府孔雀城項目和沿河景觀帶,以南為77畝待開發地塊,預計近期也將入市,以西為待開發住宅用地和規劃中的幼兒園、商業服務用地,以東為金家中學,東北方向有金家小學,西南方向有規劃中的社區服務中心。整體來看,區域規劃為集中居住區域,配合打造商業、生態景觀等配套,未來居住舒適性較高。

▲宗地周邊概況,圖據網絡

02

區域土拍看點

據公開拍賣數據,蒲江在2017年至今共計出讓了13宗約689畝宅地,出讓宗地主要分布在蒲江老城。宗地所在的壽安新城,在近兩年僅拍出了2宗宅地,均由孔雀城摘得。

從 房企入駐角度

目前,蒲江已有保利、城投、置信、孔雀城、花樣年等品牌房企進駐,居住水平隨之提升。尤其是壽安新城板塊,盡管區域還在持續開發中,但已經打造好的部分城市面貌與老城風格迥然不同,歐式風情建筑與景觀帶讓人眼前一亮。

▲蒲江產業新城板塊實景

從 容積率與出讓面積

據統計,2018年全年成都出讓的住宅類用地中,容積率不大于3的地塊已經占到了90%以上,低密開發成為市場主流。從2017年至今,蒲江出讓宅地最大容積率2.5,平均容積率2.0。

通常來說,較大的地塊規模才能支撐真正改善產品的打造,而主城的集中且過度開發導致出讓地塊很難“大宗”,袖珍的低密宅地強做改善產品的例子屢見不鮮。如蒲江城區近兩年出讓的10余宗地,僅有4宗出讓面積超過80畝。按蒲江目前的規劃與發展趨勢,老城供地或將減緩,新城區域將迎來供地爆發。此次壽安新城出讓的100畝低密宅地就是集中供地的引子。

從 拿地成本

2017年至今蒲江宅地成交樓面價在1295-3933元/㎡區間,在2018年5月達到過3933元/㎡,但也遠低于隔壁新津樓面價記錄——7770元/㎡。拉通整個遠郊市場來看,5月遠郊宅地樓面價均價2983元/㎡,蒲江為2775元/㎡。而壽安新城截至目前僅出讓了2宗宅地,成交樓面價1500元/㎡。對比之下,壽安新城已經成為一個新的潛力區。

▲近一年成都遠郊樓面價走勢,數據來源四川中原數據庫

03

區域新房市場

從新房市場來看,蒲江5月備案均價為7327元/㎡,在售樓盤目前主要分布在老城區,高層整體均價在6400-8400元/㎡,壽安新城板塊主要為劍橋小鎮和天府孔雀城在售,高層產品售價在5300-6000元/㎡,疊拼產品售價在9500-10400元/㎡范圍,與地價存在較大價差。

▲遠郊5月備案價,數據來源四川中原數據庫

▲蒲江待售/在售樓盤,數據統計自網易房產四川

目前,區域內僅有少量樓盤在售,此時進駐算得上是“先機”了。那么問題來了,房企們憑啥要選擇蒲江進駐?

04 蒲江產業新城看點

經過實地探查,蒲江產業新城板塊的兩大看點浮出:

看點一 不斷完善的交通

▲蒲江交通路網,圖據蒲江縣官方推廣資料

根據蒲江官方對外的宣傳,區域內規劃構建“兩軌兩高五快”對外交通網絡骨架。“兩軌”是指成蒲鐵路和川藏鐵路,其中成蒲鐵路已于去年12月28日正式開通運營,蒲江正式進入高鐵時代。

▲成蒲鐵路開通運營,圖據網絡

川藏鐵路的建設也在積極推進中,據公開消息,川藏鐵路(天府站至朝陽湖段)計劃在年內動工建設,采用蒲江-邛崍-新津-雙流引入天府新區的線路。除了豐富壽安路網,川藏鐵路還將帶來相應的充沛就業人口。

此外,小編通過蒲江產業新城現場走訪,發現區域內道路修建日臻完善,雙向4車道的德蒲路一期、青蒲路、利民路綜合整治工程景觀及道路均已通車,聯通老城的雙向6車道工業大道一期已建成通車,二期正在修建中。一條條大道,正在拉開蒲江產業新城的城市格局。

▲工業大道一期,圖據蒲江產業新城官微

毫無疑問,區域交通骨架的不斷完善,也為蒲江產業新城產業持續進駐提供了更有利的條件。作為成都向西南輻射的“橋頭堡”,蒲江產業新城憑借天然的河谷地勢與狹長地形,以“蔓藤城市”為發展基礎,規劃“一軸一核,二帶多組團”的新城市格局,打造德式風情河谷城市。

“一軸”即為沿迎賓大道形成的中央活力軸,“一核”即為現代服務核,“二帶”為沿蒲江河景觀帶與沿工業大道產業特色發展帶,“多組團”為產業發展組團、現代服務組團、旅游度假與科技研發組團與生態居住組團等。

▲蒲江產業新城規劃,圖據華夏幸福蒲江產業新城

看點二 龐大的產業規劃

在蒲江產業新城的城市規劃格局中,產業發展尤為重要。據悉,蒲江產業新城的產業圈涵蓋了中德(蒲江)中小企業合作區、成都(中德)職教創新聚集區等產業功能布局。

其中,成都(中德)職教創新聚集區是成都66個產業園區中,以職業教育為主導產業的園區。據悉,園區目前立足西南地區,建成中德(成都)AHK職教培訓中心和庫卡機器人(KUKA)授權研究所,主要承擔入駐園區的德資及配套企業人才培養、供給和保障功能,服務西部乃至歐美企業。

▲中德(成都)AHK職教培訓中心,圖據蒲江產業新城官微

中德(蒲江)中小企業合作區則是中德中小企業合作西部示范區,是成都市打造的先進制造示范功能區和國別園區。園區位于壽安新城內,規劃面積30平方公里,主要發展裝備制造、健康食品兩大支柱產業。目前,園區內已有200余家國內外知名企業入駐,新的產業入駐洽談還在持續進行中。

據悉,壽安新城的規劃打造、配套建設、產業導入等主要由專業致力于產業新城的投資、開發、建設與運營的華夏幸福來完成。

定位為產業新城運營商,華夏幸福致力于創新升級PPP市場化運作模式,打造“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城,目前已完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢、成都等全國15個核心都市圈的布局。

▲華夏幸福產業新城布局圖,圖據華夏幸福官網

截至2019年3月底,華夏幸福共計簽署正式協議產業新城已達61座,如“全球技術商業化中心”固安產業新城、“宜居魅力水鄉”嘉善產業新城等。每一次進駐,都為當地帶來城市基礎設施及公共服務配套設施,帶來充沛就業崗位與高層次人才,帶動城市的經濟增長與區域發展。

業界人士認為,有數十座成功的產業新城案例在先,以此來看,房企在這個節點進駐蒲江產業新城該是一個較好的時機。

城市“攤大餅”的發展模式不再吃香,很大程度上在于城區交通擁堵、噪音大、環境差、改善房產少等居住環境難以滿足當下人們對于舒適居住的需求,因此而產生改善居住群體的外溢。但郊區的地該如何拿?無非是三個要點——交通的便捷性、產業的加持與政策的支持。三者若能相輔相成,區域發展便能一路向好。

一位資深房企人士稱,從目前的城市規劃與發展來看,蒲江產業新城較低的樓面價,對房企而言意味著可相對主城更低成本進駐。蒲江在交通、產業與政策支持上,均屬實實在在的潛力區域。

預計在近期,區域內還將有宗地陸續上市,頗值期待。

注:本文所有距離數據均來源于百度地圖測量。

免責聲明:本文相關土地出讓及交易數據采集自成都市公共資源交易中心,旨在傳達資訊,不作為相關投資、買賣依據或風險擔保。

END

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責任編輯:小編
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