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榜單解讀丨2019粵港澳大灣區產業(園區類)

作者:小編 人氣: 發布時間:2019-10-30 12:04:20
摘要:打開網易新聞 查看更多精彩圖片 ◎ 易居克而瑞深圳區域&地新引力 粵港澳大灣區作為全國最具活力城市群,區域內經濟增長強勁,產業鏈完整,高新技術突出,產業發展環境優越,一批批優秀產業運營商從這里發展,十大優秀產業運營商中60%將總部設在深圳,產業運營發展地域積聚性強,新一代信息技術、互聯網、智能制造、電子信息、文化創意等高附加值產業為主導產業。自2018年以來,各運營商將“科技+”提高到企業產業
榜單解讀丨2019粵港澳大灣區產業(園區類)

◎ 易居克而瑞深圳區域&地新引力

粵港澳大灣區作為全國最具活力城市群,區域內經濟增長強勁,產業鏈完整,高新技術突出,產業發展環境優越,一批批優秀產業運營商從這里發展,十大優秀產業運營商中60%將總部設在深圳,產業運營發展地域積聚性強,新一代信息技術、互聯網、智能制造、電子信息、文化創意等高附加值產業為主導產業。

自2018年以來,各運營商將“科技+”提高到企業產業發展戰略高度,注重發展科技。科技在產業發展中將占據越來越重要地位,未來隨著灣區內土地資源成本增加,預計以合作開發及運營服務輸出方式為主導的輕資產模式將會成為主流。

《2019粵港澳大灣區產業(園區類)》

優秀運營商——榜單解讀

受國家對房地產行業宏觀調控政策和房地產市場連續低迷的影響,產業地產逐漸成為社會的關注熱點和投資新寵。過去以張江高科和招商蛇口等政府平臺公司為代表的國有企業,以及華夏幸福、億達和聯東等為代表的民營企業是產業園區運營商的主要市場主體。但近兩年來,在房地產政策高壓下,萬科、金地、碧桂園等一大批傳統地產商扎堆布局產業地產,并呈現明顯的擴散態勢。與此同時,新松機器人、東旭集團、富士康等制造企業也均有進入產業地產的行動或計劃。除此之外,金融資本也開始參與投資布局物流園區和科技園區。

我們對粵港澳大灣區的產業園區運營商進行研究和綜合評比,挑選出10個優秀的產業園區運營商,并從地理位置分布、企業發展方向、產業經營導向、產業資本運作、運營商未來發展方向五個方面對其進行分析。

一、地理位置分布 運營商主要集中在深圳,項目集中在三大城市圈

深圳獨特地理區位優勢,創新企業集群效應明顯,高新技術支撐,是充滿活力創新創意之都,灣區優秀產業園區運營商60%企業將總部設在深圳。

產業運營商地域分布上具有明顯的集群性,產業運營商園區主要集中于長三角區域的上海、蘇州;珠三角區域的深圳、廣州,東莞、環渤海地區的北京、天津以及中部地區的重慶等城市,即產業地產均起源于經濟發展水平高、產業支撐能力強,并且具有較強人口導入能力的城市。產業園區在粵港澳大灣區的項目布局主要集中于深圳、東莞、廣州三地。

表:優秀產業園區項目地理位置(略)

二、企業發展方向 戰略新興領域多元化布局

產業園區運營商的多元化以產業發展為核心進行拓展,跨界發展,在戰略新興領域多元化布局。新一代信息技術、互聯網、智能制造、電子信息、文化創意等高附加值產業為目前產業運營商發展主導產業,增強產業核心競爭力,形成創新活力產業帶。

三、產業經營導向 增強科技、高端制造投入,強化產業運營能力

一個成功的產業園區經營離不開產業能力,以寶能、中天、華發、星河為代表的優秀產業園區運營商,逐步加大企業對科技研發、高端制造等產業發展新興領域的投入,增強其在產業方面的資源整合能力,提升產業運營能力。

例如:華發城市運營積極探索“科技+金融+產業+城市”的“1+3”發展模式,旨在打造“科技+”模式的現代經濟體系和有機生態圈,推動企業集團持續發展,明確科技在產業發展中巨大推動力。寶能集團提出“科技寶能”,華發中天產業提出產業+科技+金融+配套多層次發展模式,未來各產業運營商將會進一步加強對科技研發投入力度。

四、資本運作能力 擴展融資渠道,為規模擴化張提供支撐

產業園區開發周期長、資金需求量極高,需要資本市場的支持,園區運營商通過多方面努力拓展融資渠道,為企業規模化擴張提供支撐。

例如目前華發集團已成功搭建起珠海基金、華金資本、英飛尼迪、珠海科創投以及海外投資平臺等五大投資平臺,形成了多層次、多渠道、多元化的綜合投資平臺體系,可針對企業的成長階段不同時期(苗圃、孵化期、加速器),全方位、多領域提供金融服務和投融資綜合服務。

表:產業運營商的融資渠道(略)

五、產業運營商未來發展方向:(略)

目前,國內的產業園區運營商一般都要負責園區的前期開發和運營兩個方面,較少園區是由企業單獨負責的開發或者單獨負責園區運營,未來合作開發及運營服務輸出可能是產業運營商發展的新方向。

優秀產業園區——榜單解讀

優秀產業園區以大體量,科技大廈、企業獨棟、酒店、公寓等多業態為主,憑借規模效應,具備打造以多功能的城市綜合體為載體的現代化產業新城;在綜合定位園區發展方向基礎上,以核心優勢產業帶動整體產業鏈發展,龍頭企業助推園區優質生態圈構建,吸引眾多上下游優勢產業聚集,注重打造涵蓋企業全生命周期成長環境,搭建園區特色服務平臺,以服務搭建平臺,以平臺鏈接資源,從而實現為創新企業打通苗圃、孵化、加速、成長的全產業孵化鏈。

粵港澳大灣區作為中國產業園區發展的起始點,在中國產業園區發展過程中有著舉足輕重的地位,為了清晰的呈現大灣區優秀產業園的特征,我們從產業園發展路徑、灣區產業園現狀、園區產業、園區運營、政企角色5幾個方面對灣區產業園特征進行闡述。

一、產業園發展路徑 歷時30年,進入4.0時代

產業園區的發展歷史要追溯到20世紀80年代,時至今日大致經歷4個階段,這4個產業園區的發展階段無論是增量改革的模式,還是做大產業體量,再注入科技內涵的路徑,都鮮明地體現出中國的國家高新區與當時國情的互動和契合。

第一代產業園區,是以深圳招商蛇口為起始代表 “工業園區”的發展,正值我國改革開放的大幕開啟,產業園區基本上走的都是“先工業”的發展道路,即通過強抓工業企業的聚集快速形成園區形態。第二代產業園區,自中國加入WTO以后,國家注重產業園區的科技要素,強調科技成果轉化和技術創新應是高新區發展不能偏離的根本。

第三代產業園區,隨著中國經濟從粗放式發展步入集約式發展階段,產業結構調整、產業升級換代成為時代主旋律,高技術含量、高附加值、高產業帶動性的戰略新興產業成為眾多園區的主導產業,很多園區也有意識地打造產業鏈,力爭形成產業聚集效應。第四代產業園區,強調區域、產業園區和進駐企業的互利共贏,很多園區建設規模大、產業社區氛圍濃厚,也注產業業態群落完善。

通過對中國產業園區發展路徑的分析,我們可以更清晰的知道所處大灣區產業園目前基本處于第三、第四個發展階段,都是比較注意產業鏈的打造,并且在適當的地方注重產業新城的建設。在此基礎上克而瑞深圳機構制定多方面的綜合指標,遵循科學、系統、客觀、可操作、可對比的基本原對大灣區的產業園區進行篩選,最終評選出10家優秀產業園。

二、灣區產業園現狀 規模大、物業形態豐富

上榜十大產業園中,園區規模上,50%以上產業園建筑面積在100萬方以上,40%產業園區建面在50-100萬方之間,部分園區具備第四代產業園的要素,有發展成為產業新城的特質。建筑形態上,各產業園基本配備產業研發用房,科技大廈,企業獨棟、酒店、公寓等多業態為主。

三、園區產業 園區以高技術附加值產業為主,注重產業鏈群的構建

從產業園區主導產業類型來看,大灣區園區以廣州天安番禺節能科技園等園區為高端制造及新能源領域的代表。互聯網、物聯網、人工智能等新興領域以蛇口網谷、寶能科技園、深圳灣科技生態園、天安云谷、潼湖創新科技小鎮、星河WORLD、中集智谷、珠海智慧產業園等為代表。以華為、蘋果、IBM、聯發科等為代表的龍頭企業帶動產業園發展,注重產業鏈群打造。

表:優秀產業園區主導產業一覽表(略)

四、園區運營 全方位服務、減少對地產增值依賴、注重產業增值服務

1、為企業成長提供“創業-孵化-加速成長-集團總部”全方位成長空間

很多產業園區可以為企業發展提供從創業、孵化、加速成長到集團總部的企業全生命周期發展服務體系。如寶能科技園建設涵蓋“創客空間—孵化器—加速器—總部基地”四大發展載體,通過延伸產業鏈上下游業務,覆蓋企業發展的全生命周期。星河WORLD基于城市運營模式,打造以覆蓋企業全生命周期園區載體,由產學研基地,創客空間,企業孵化器,企業加速器,總部基地等構成。

2、注重產業增值服務,減少對地產的依賴 園區注重企業服務平臺搭建,涉及金融融資、企業服務,人才服務,教育培訓等多維度,同時積極加強與政府資源嫁接,園區內設立行政服務大廳,方便園區人才辦理政務相關服務。以服務搭建平臺,以平臺鏈接資源,從而實現為創新企業打通苗圃、孵化、加速、成長的全產業孵化鏈。

例如寶能科技園從產業政策、經營生態及高新企業的核心需求入手,構筑政策服務、平臺服務、人才服務、客戶服務等四大服務體系。

星河WORLD打造Galaxy+產業服務體系,協助園區企業高效運轉,解決資金,人才、法務等多重需求。2018年4月12日,龍崗區行政服務大廳星河WORLD分中心成立,總建筑面積約700平米,設7個服務窗口,服務內容則包含市、區、街道、社區4級聯動、206項政務服務事項,同時承載園區5大服務平臺、28項服務事項的辦理。

圖:寶能科技園四大服務體系(略)

圖:星河WORLD打造Galaxy+產業服務體系(略)

五、政企角色 企業為主,政府參與較少

早期園區建設運營是以政府主導,政府通常成立一個機構、掛兩塊牌子,一塊牌子是園區管委會,另一塊是國有性質的開發建設公司。園區管委會負責宏觀規劃、政策管控、行政管理和園區招商,基建、經營事務則交給開發建設公司負責,目前灣區優質園區沒有此類型園區較少。

另外一類是企業建設運營為主,這些開發商中既有有國有背景的公司,也有外資企業和民營企業。它們開發建設的園區包括物流園、工業園、科技園、文化創意園,以及產業新城等。大灣區作為中國市場經濟最活躍的經濟體,園區的建設運營主要以企業自身的能力為主,政府主要在政策、稅收、稅收等方面提供輔助性支持。上榜的10大園區全部是企業主導。

總 結

產業園區作為產業聚集的載體,既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式,也是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區運營商作為其實現所有使命的執行主體,其運營能力的強弱直接影響到整個產業園區的發展,園區運營包含的物業管理運營、商業運營、產業運營三個方面又涵蓋了方方面面,目前國內的產業運營商還沒有形成一個行業標桿,處于探索階段,行業內部應該加強交流促進運營體系的完善,加速行業發展。

克而瑞通過研究發布大灣區產業運營商和產業園區榜單,也是為了促進行業的溝通互動,為灣區產業運營體系的完善提供一個平臺,為整個行業發展助力。

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本文摘自《2019粵港澳大灣區多元化投資白皮書》

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責任編輯:小編
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