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未來3-5年,與擔心房價上漲相比,這“兩個問題”更值得你關注!

作者:小編 人氣: 發布時間:2019-10-30 12:26:02
摘要:2019年即將過去三分之二,如今再回頭看看這大半年,從央行、銀保監會不斷加強涉房涉貸的監管到國家明確定調不再把房地產作為短期刺激經濟的手段,留給人們最直觀的感受就是樓市調控一時半會并不會放松,而且業內也普遍預計,隨著調控政策面繼續從緊從嚴,今年剩下的三分之一時間里,樓市基本會保持當前平穩的態勢,不會出現太大的波動,換言之,下半年的樓市行情基本明確了。不過,雖然樓市表面平穩,不可否認一點,不少熱點城
未來3-5年,與擔心房價上漲相比,這“兩個問題”更值得你關注!

2019年即將過去三分之二,如今再回頭看看這大半年,從央行、銀保監會不斷加強涉房涉貸的監管到國家明確定調不再把房地產作為短期刺激經濟的手段,留給人們最直觀的感受就是樓市調控一時半會并不會放松,而且業內也普遍預計,隨著調控政策面繼續從緊從嚴,今年剩下的三分之一時間里,樓市基本會保持當前平穩的態勢,不會出現太大的波動,換言之,下半年的樓市行情基本明確了。

不過,雖然樓市表面平穩,不可否認一點,不少熱點城市依然暗潮涌動,期待調控放松的聲音仍舊不時出現,這使得購房者對買房問題變得比較糾結,擔心此時不買房,未來房價還有可能會上繼續。對于這個問題,筆者認為,在防控金融風險與推動脫虛向實的政策背景下,房價不會大起大落的格局基本已定,所以大家基本無需過多擔心與糾結。不過,與擔心房價再次上漲相比,現階段另外兩個問題可能更值得購房者們關注,即房子質量問題、資金和市場流動性。

第一,樓市回歸理性,需要重點關注房子的質量問題。

過去這兩三年時間里,房子的質量問題頻頻出現,虛假精裝修、墻皮脫落、樓盤降標減配等諸如此類。對此,我們可以從以下兩個層面來分析。

1、隨著樓市降溫和市場冷靜,曾經本末倒置的購房者開始關注房子質量。眾所周知,經歷了前幾年房價的快速上漲,買到就賺到的心態使得開盤售罄一度成為常態,大家紛紛加入到“搶房大戰”之中。面對這種行情,大家往往更在乎如何搶到房子,而幾乎不考慮房子的質量,這就有點本末倒置了。如今,隨著樓市持續降溫,購房者的態度發生了變化:一方面,市場開始冷靜,也到了交房的時候,大家這時候才想起去關注房屋質量問題。另一方面,房價只漲不跌的預期出現了扭轉,在“買漲不買跌”的心理作用下,人們變得更加謹慎和挑剔。對此,綠城房地產建設管理集團董事長李軍表示,這兩年房子的質量可能是最差的,他一直勸身邊的朋友不要買房,誰也不要笑話誰,接下來估計都逃不掉。

2、面臨融資趨緊和限價等政策,房企為了追逐利潤而忽略了房子的質量。眾所周知,現金流是房企生存發展的關鍵支撐因素。在過去這兩三年的調控過程中,房企一直面臨融資渠道收緊和融資成本上升的問題,疊加購房意愿下滑,靠資金回籠來緩解資金壓力也并非易事。在這樣的情況下,一些房企抱著收割一波韭菜就離場的心態走上了高周轉模式,而一些房企在限價等政策下,“不得不”選擇縮減精裝、降標減配等方式來提高利潤,以至于漠視了房子的質量。對此,全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示,限價到成本價以下,開發商一定會偷工減料或者是降低檔次,我們不缺少房子,缺少的是高質量的房子,中小城市尤其如此。

第二,房地產金融政策收緊,需要重點關注資金和交易流動性。

隨著樓市持續調整,分化成為了當前房地產市場的顯著特征。但筆者認為,面對當前樓市環境,無論是一二線城市還是三四線城市都應該重點關注資金和交易流動性。

首先,房貸政策收緊,資金流動環境改變。房地產一直都是高杠桿行業:一方面,目前我國上市房企平均負債率達到80%,特別是現階段,融資渠道繼續收緊和融資成本不斷上升,使得資金流動性風險較大,近期房企破產現象增多就是最好的說明。另一方面,截至2018年,中國居民部門的杠桿率為52.6%,遠高于發展中國家39.9%的平均水平。不可否認,這幾年在房價升溫的背景下,居民家庭投向房產的比例大大超過了存款配置。

據統計,從2010年以來,我國居民儲蓄率持續下降,居民儲蓄增速從2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%。換句話說,雖然房價大幅上漲所形成了巨大賬面財富,但這是以犧牲家庭流動性為代價的。不過,在防范金融風險和脫虛向實的大背景下,房地產信貸正在持續收緊。目前,銀保監會和央行已多次表態要加強房地產金融審慎管理。因此,筆者認為,不管你以前差不差錢,未來都會感覺到現金流吃緊。

其次,交易流動性鎖定,房子變現能力降低。自2016年930調控以來,限購、限貸、限售等措施一波接一波,這使得樓市進入了交易冰凍期,一度出現了買不起也賣不掉的怪象,雖然新房和二手房市場出現了讓利讓價的情況,但是購房者往往并不買賬,以至于房子空有賬面財富,變現能力卻大大降低了。在筆者看來,市場交易流動性鎖定,開發商、炒房客以及有變賣房產換取現金需求的購房者受到的影響無疑是最大的。面對這種情況,對于一二線城市而言,購房者應該避免再盲目選擇一些板塊供應量較大和開發商盲目樂觀的樓盤,而對于房價過度透支或者收縮型三四線城市而言,也到了適當減持房產的時候,而不是盲目購入,否則最后可能賣不出去也租不出去。

下面是筆者的一些看法:

在筆者看來,在買房過程中,房價固然是十分關鍵的考量因素,但隨著樓市環境的變化,大家也應該隨勢而變,關注和重視房子質量和流動性這兩個問題。其實,退一步來說,房價上漲并不是最讓人擔心的,辛辛苦苦花了幾十萬、幾百萬之后買了質量不靠譜的房子才是最讓人擔心的,而一旦需要資金周轉或者急需出售房產時,無人接盤才是更可怕的。就拿炒房客來說,樓市火熱的時候囤了大量房子,質量更是參差不齊,如今市場預期下行,交易流動性鎖定,不僅接盤俠難覓,還要面臨月供壓力,處境只能用進退兩難來形容了。

筆者認為,未來3-5年,在房地產長效機制正式建立之前,一城一策或成為常態化調控方式,所以房地產市場持續調整或將是大概率事件。其實,減少房子質量問題,規避資金流動性和交易流動性的壓力,最根本的解決之道還是堅持房住不炒的定位,摒棄把房子一直作為套利工具的心態,促使樓市和觀念雙雙回歸理性。總而言之,房地產市場發展的政策環境變了,盲目和貪婪總要付出一定的代價,大家應該學會擺正心態,警畏政策和市場。對開發商而言,要想在當前的環境下搶占話語權,房子的質量則是立身之本;對于購房者來說,應該密切關注房子的質量和流動性,而不要單純盯著房價的高低起伏變化,更不要盲目以犧牲家庭流動性來獲取賬面財富。

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責任編輯:小編
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